¿Son abusivas las clausulas suelo en préstamos hipotecarios?

En la clausula suelo contenida en muchos de los préstamos hipotecarios suscritos con entidades financieras en los últimos años se dan, sin lugar a dudas los requisitos exigidos para su consideración como abusivas. Y ello porque en la mayoría de las ocasiones la clausula suelo es contraria a la buena fe y supone un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. Y así vemos como
1)      La cláusula es contraria a las exigencias de la buena fe.
En la práctica resulta difícil separar el requisito o exigencia de buena fe del requisito del equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes. El justo equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes implica la existencia de buena fe, y la buena fe difícilmente existirá si no hay un equilibrio contractual justo.
La buena fe debe ser entendida en este caso según la doctrina mayoritaria,  en sentido objetivo, “entendida como un criterio de valoración de determinadas conductas, que tiene en cuenta no sólo la honradez subjetiva de la persona, sino, principalmente, las reglas objetivas de la honradez en el comercio o en el tráfico jurídico”. Se trata de la buena fe tal y como la configura el artículo 1.258 del Código Civil.
Se puede considerar que no existe buena fe siempre que como consecuencia de lo pactado en una estipulación, se genere un desequilibrio contractual injustificado y favorable a la parte más fuerte. Y en el supuesto de la cláusula suelo  sin justificación alguna el tipo de interés se ve aumentado a favor de la entidad bancaria.
2)      La cláusula ocasiona, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato.
Este es el dato esencial a la hora de determinar cuándo una condición puede considerarse abusiva. Y existe desequilibrio contractual en perjuicio del consumidor cuando, se produce una  descompensación contractual contraria a las exigencias de la equidad y derivada de la situación de superioridad de la entidad predisponente.
En el caso de las cláusulas suelo esta descompensación es evidente ya que ésta cláusula suele activarse siempre en beneficio de la entidad financiera. Y ello porque  mientras que existe un límite a las bajadas del tipo de interés que genera perjuicios para el prestatario, la entidad financiera no suele incorporar limitaciones al alza del tipo de intereses, y si las incorpora (cláusulas techo) las mismas superan en muchas ocasiones el 10%, lo que les hace carecer de toda eficacia.
Y así lo reconoce la SAP de Cáceres de 24 de abril de 2012, que sostiene que: “Las cláusulas sometidas al control judicial acompañadas a la demanda no solo son absolutamente desproporcionadas, imponiendo un límite suelo excesivamente alto en beneficio de la entidad de crédito que alcanza hasta el 5 % en evidente perjuicio del particular, sino también se trata de cláusulas abusivas , por cuanto el límite techo fijado por la entidad crediticia, se ha limitado en unos intereses del 12%, absolutamente inimagibales en las fechas en las que se firmaron las cláusulas que nos ocupan, como inamiganables en la actualidad.
Y en este sentido es clarificador el informe emitido por el Banco de España publicado el 7 de mayo de 2010,  cuando expresa) que«En todo caso, y sean cuales sean las causas y explicaciones que subyacen en la determinación de los umbrales o acotaciones, lo cierto es que en la mayoría de los casos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos», para terminar concluyendo que «en definitiva, las acotaciones al alza, pese a alcanzar una parte significativa de la cartera, no tienen en general virtualidad como mecanismo de protección real y efectiva frente a incremento de tipos de interés. De hecho, muchas de las entidades que aplican límites simultáneos, también ofrecen a la clientela otros productos específicos para la cobertura de este riesgo».(…).
Por tanto la cláusula suelo podría considerarse legítima siempre que se adoptara una limitación al alza equivalente a la que se fije a la baja, sin embargo en la mayoría de las ocasiones las entidades financieras han incorporado dicha cláusula en su propio beneficio, produciendo un claro desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes.

Francisco José Pérez Corpas
Abogado laboralista Málaga
Socio de Ramírez-Pedrosa Corpas y Herrero Abogados. Málaga.
consulta@suabogadolaboralista.com

2 respuesta a “¿Son abusivas las clausulas suelo en préstamos hipotecarios?”

  1. Claro está que las entidades financieras no dan puntada sin dedal, por eso es que cada vez la gente ya lo piensa dos veces antes de solicitar algún servicio, por fortuna de todos se han venido implementando organismos de protección que hacen valer nuestros derechos y nos dan una mano en éstos casos

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